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住宅专项维修?#24335;?#31649;理办法
发布时间: 2010/7/25 20:51:04        阅读3084次

                                             住宅专项维修?#24335;?#31649;理办法

第一?#38534;?#24635; 则

第一条 为了加强对住宅专项维修?#24335;?#30340;管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修?#24335;?#25152;有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,制定本办法。

第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;交存、使用、管理?#22270;?#30563;,?#35270;?#26412;办法。

本办法所称住宅专项维修?#24335;穡?#26159;指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更?#38534;?#25913;造的?#24335;稹?

第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修?#24335;?#31649;理实行专户存储、专款专用、所有权?#21496;?#31574;、政府监督的原则。

第五条 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修?#24335;?#30340;指导?#22270;?#30563;工作。

县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修?#24335;?#30340;指导?#22270;?#30563;工作。

第二?#38534;?#20132; 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修?#24335;穡?

(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房?#27169;?#21806;房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修?#24335;稹?

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修?#24335;穡?#27599;平方米建筑面积交存首期住宅专项维修?#24335;?#30340;数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应?#22791;?#25454;本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修?#24335;?#30340;数额,并适时调整。

第八条 出售公有住房?#27169;?#25353;?#38556;?#21015;规定交存住宅专项维修?#24335;穡?

(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修?#24335;穡?#27599;平方米建筑面积交存首期住宅专项维修?#24335;?#30340;数额为当地房改成本价的2%。

(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修?#24335;稹?

第九条 业主交存的住宅专项维修?#24335;?#23646;于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修?#24335;?#23646;于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修?#24335;穡?#30001;物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修?#24335;?#30340;专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修?#24335;?#19987;户。

开立住宅专项维修?#24335;?#19987;户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域?#27169;?#20197;幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

第十一条 业主大会成立前,已售公有住房住宅专项维修?#24335;穡?#30001;物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;专户管理银行,并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修?#24335;?#19987;户。

开立公有住房住宅专项维修?#24335;?#19987;户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;?#28210;校?#19994;主交存的住宅专项维修?#24335;穡?#25353;房屋户门号设分户帐。

第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住?#20013;?#21069;,将首期住宅专项维修?#24335;?#23384;入住宅专项维修?#24335;?#19987;户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住?#20013;?#21069;,将首期住宅专项维修?#24335;?#23384;入公有住房住宅专项维修?#24335;?#19987;户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修?#24335;?#19987;户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修?#24335;?#23384;入公有住房住宅专项维修?#24335;?#19987;户。

第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修?#24335;鸕模?#24320;发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修?#24335;?#30340;售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监?#39057;?#20303;宅专项维修?#24335;?#19987;用票据。

第十五条 业主大会成立后,应当按?#38556;?#21015;规定划转业主交存的住宅专项维修?#24335;穡?

(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修?#24335;?#30340;专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修?#24335;?#19987;户。

开立住宅专项维修?#24335;?#19987;户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

(二)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房?#27169;?#24212;当通知负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门。

(三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修?#24335;?#36134;面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修?#24335;?#36134;户,并将有关?#22235;?#31561;移交业主委员会。

第十六条 住宅专项维修?#24335;?#21010;转后的?#22235;?#31649;理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修?#24335;?#31649;理制?#21462;?

业主大会开立的住宅专项维修?#24335;?#36134;户,应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。

第十七条 业主分户账面住宅专项维修?#24335;?#20313;额不足首期交存额30%?#27169;?#24212;当及时续交。

成立业主大会?#27169;?#32493;交方案由业主大会决定。

未成立业主大会?#27169;?#32493;交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

第三?#38534;?#20351; 用

第十八条 住宅专项维修?#24335;?#24212;当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更?#38534;?#25913;造,不?#38376;?#20316;他用。

第十九条 住宅专项维修?#24335;?#30340;使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更?#38534;?#25913;造费用,按?#38556;?#21015;规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更?#38534;?#25913;造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更?#38534;?#25913;造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修?#24335;?#30340;比例分摊;?#28210;校?#24212;由业主承担?#27169;?#20877;由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更?#38534;?#25913;造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。?#28210;校?#21806;后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修?#24335;?#30340;比例分摊。

第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更?#38534;?#25913;造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房?#27169;?#24320;发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更?#38534;?#25913;造费用。

第二十二条 住宅专项维修?#24335;?#21010;转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修?#24335;鸕模?#25353;照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更?#38534;?#25913;造项目提出使用建议;没有物业服务企业?#27169;?#30001;相关业主提出使用建议;

(二)住宅专项维修?#24335;?#21015;支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以?#31995;?#19994;主且占总人数三分之二以?#31995;?#19994;主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(?#27169;?#29289;业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;?#28210;校?#21160;用公有住房住宅专项维修?#24335;鸕模?#21521;负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门申请列支;

(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修?#24335;?#30340;通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修?#24335;?#21010;转至维修单位。

第二十三条 住宅专项维修?#24335;?#21010;转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修?#24335;鸕模?#25353;照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更?#38534;?#25913;造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修?#24335;?#30340;情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(?#27169;?#29289;业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修?#24335;穡黃渲校?#21160;用公有住房住宅专项维修?#24335;鸕模?#21521;负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修?#24335;鸕模?#32463;负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案?#27169;?#24212;当责令改正;

(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修?#24335;?#30340;通知;

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修?#24335;?#21010;转至维修单位。

第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更?#38534;?#25913;造?#27169;?#25353;照以下规定列支住宅专项维修?#24335;穡?

(一)住宅专项维修?#24335;?#21010;转业主大会管理前,按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;

(二)住宅专项维修?#24335;?#21010;转业主大会管理后,按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后,未按规定实施维修和更?#38534;?#25913;造?#27169;?#30452;辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修?#24335;?#20998;户账中列支;?#28210;校?#28041;及已售公有住房?#27169;?#36824;应当从公有住房住宅专项维修?#24335;?#20013;列支。

第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修?#24335;?#20013;列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供?#21462;?#36890;讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(?#27169;?#26681;据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条 在保证住宅专项维修?#24335;?#27491;常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修?#24335;?#29992;于购买国债。

利用住宅专项维修?#24335;?#36141;买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修?#24335;?#36141;买国债?#27169;?#24212;?#26412;?#19994;主大会同意;未成立业主大会?#27169;?#24212;?#26412;?#19987;有部分占建筑物总面积三分之二以?#31995;?#19994;主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修?#24335;?#36141;买国债?#27169;?#24212;?#22791;?#25454;售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修?#24335;?#20174;事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条 下列?#24335;?#24212;当转入住宅专项维修?#24335;?#28378;存使用:

(一)住宅专项维修?#24335;?#30340;存储利息;

(二)利用住宅专项维修?#24335;?#36141;买国债的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营?#27169;?#19994;主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

(?#27169;?#20303;宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四?#38534;?#30417;督管理

第二十八条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修?#24335;?#20132;存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修?#24335;?#38543;房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修?#24335;?#36807;户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名?#20013;?

第二十九条 房屋灭失?#27169;?#25353;照以下规定返还住宅专项维修?#24335;穡?

(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修?#24335;?#36820;还业主;

(二)售房单位交存的住宅专项维修?#24335;?#36134;面余额返还售房单位;售房单位不存在?#27169;?#25353;照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第三十条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门及业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修?#24335;鷲四浚?#24182;向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

(一)住宅专项维修?#24335;?#20132;存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修?#24335;?#20132;存、使用、增值收益和结存的金额;

(?#27169;?#20854;他有关住宅专项维修?#24335;?#20351;用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议?#27169;?#21487;以要求复核。

第三十一条 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门及业主委员会发送住宅专项维修?#24335;?#23545;账单。

直辖市、市、县建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修?#24335;?#30340;部门及业主委员会对?#24335;?#36134;户变化情况有异议?#27169;?#21487;以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修?#24335;?#26597;询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修?#24335;?#20351;用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条 住宅专项维修?#24335;?#30340;管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条 住宅专项维修?#24335;?#30340;财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修?#24335;?#25910;支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条 住宅专项维修?#24335;?#19987;用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

第五?#38534;?#27861;律责任

第三十五条 公有住房售房单位有下?#34892;?#20026;之一?#27169;?#30001;县级以上地方人民政府财政部门会同同?#30563;?#35774;(房地产)主管部门责令限期改正:

(一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修?#24335;鸕模?

(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人?#27169;?

(三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人?#27169;?#30001;县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正?#27169;?#22788;以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用?#27169;?#30001;县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正?#27169;?#22788;以1万元以下的罚款。

第三十七条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修?#24335;鸕模?#30001;县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修?#24335;穡?#27809;收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪?#27169;?#20381;法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修?#24335;穡?#24773;节严重?#27169;?#38500;按前款规定予以处罚外,还应由颁发资?#25163;?#20070;的部门吊销资?#25163;?#20070;。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修?#24335;鸕模?#30001;上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修?#24335;穡?#23545;直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪?#27169;?#20381;法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修?#24335;鸕模?#30001;上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修?#24335;穡?#23545;直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪?#27169;?#20381;法追究刑事责任。

第三十八条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反本办法第二十六条规定?#27169;?#30001;上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失?#27169;?#20381;法赔偿;构成犯罪?#27169;?#20381;法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定?#27169;?#30001;上一级人民政府财政部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失?#27169;?#20381;法赔偿;构成犯罪?#27169;?#20381;法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定?#27169;?#30001;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。

第三十九条 对违反住宅专项维修?#24335;?#19987;用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务?#31995;?#20415;利,?#24080;?#20182;人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发?#27835;?#27861;行为不予查处?#27169;?#20381;法给予处分;构成犯罪?#27169;?#20381;法追究刑事责任。

第六?#38534;?#38468; 则

第四十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法,制定实施细则。

第四十二条 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修?#24335;鸕模?#24212;当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

第四十三条 本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。

第四十四条 本办法自2008年2月1日起施行,1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法?#32602;?#24314;住房[1998]213号)同时?#29616;埂?/DIV> 
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